بازار مسکن کشور پس از پشت‌سر گذاشتن دوره‌ای طولانی از رکود معاملاتی، اکنون در شرایط حساسی قرار گرفته است. بررسی شاخص‌ها و اظهارات فعالان این حوزه نشان می‌دهد که هرچند حجم معاملات نسبت به ماه‌های ابتدایی سال تحرک اندکی داشته، اما جهش سرسام‌آور قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های صدور پروانه و عوارض، سازندگان خرد را به حاشیه رانده و زنگ خطر کاهش شدید عرضه در فصول آتی را به صدا درآورده است.
به گفته کارشناسان و تحلیل‌گران بازار، برای ارزیابی دقیق شرایط فعلی مسکن باید میان تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای تمایز قائل شد. در اوایل سال جاری، شکاف عمیق میان انتظارات تورمی فروشندگان و توان نقدینگی خریداران به تعمیق رکود دامن زد. با تعدیل نسبی انتظارات از خردادماه به بعد، گروهی از خریداران مصرفی وارد بازار شدند؛ با این حال، غیبت معنادار خریداران سرمایه‌ای مانع از ورود بازار به یک فاز رونق فراگیر شده است.
سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در ارزیابی دورنمای قیمتی مسکن اظهار داشت: «با توجه به جهش ممتد بهای مصالح ساختمانی نظیر فولاد، سیمان و تجهیزات تاسیساتی، ظرفیتی برای افت معنادار قیمت‌ها وجود ندارد. هنوز بخش زیادی از تورم تولید به قیمت نهایی واحدهای نوساز منتقل نشده و از این رو پیش‌بینی می‌شود نرخ‌ها با شیبی آرام و پیوسته به مسیر صعودی ادامه دهند.»
وی توقف پروژه‌های نیمه‌تمام به‌ویژه در پهنه‌های مرکزی و جنوبی پایتخت را چالشی اساسی دانست و افزود: «خروج تدریجی سازندگان خرد از چرخه ساخت به معنای کاهش عرضه واحدهای مسکونی در میان‌مدت و بلندمدت است؛ رخدادی که توازن عرضه و تقاضا را برهم زده و فشار مضاعفی بر دوش مستأجران و خریداران واقعی خواهد گذاشت.»
با وجود تمایل بخشی از نقدینگی‌های شناور به سمت بازارهای موازی همچون طلا و ارز، ملک همچنان به عنوان یک دارایی کم‌ریسک و استراتژیک برای حفظ قدرت خرید خانوارها تلقی می‌شود. تثبیت سرمایه در این بخش همواره امنیت روانی بیشتری برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته و برخلاف بازارهای سوداگرانه، می‌تواند محرک اشتغال و صنایع وابسته باشد؛ مشروط بر آنکه موانع تولید مسکن برطرف شود.
یکی دیگر از چالش‌های ساختاری فعلی، تعارض میان درآمدهای رسمی بنگاه‌های ملکی و هزینه‌های عملیاتی آنهاست. کاهش کمیسیون رسمی به ۰.۲۵ درصد، ممنوعیت ثبت قراردادهای پیش‌فروش در بنگاه‌ها و راه‌اندازی سامانه‌های ثبتی موازی، دخل‌وخرج واحدهای صنفی را دچار عدم تعادل کرده است. اگرچه قانون‌شکنی و مطالبه مبالغ فراتر از تعرفه رسمی پذیرفتنی نیست، اما کارشناسان معتقدند شفاف‌سازی تعرفه‌ها بر اساس واقعیت‌های تورمی روز و تقویت نظارت‌های صنفی، تنها راهکار برقراری تعادل میان حقوق مصرف‌کنندگان و بقای فعالیت مشاوران املاک است.
جمع‌بندی:
افق آتی بازار مسکن بیش از هر متغیر دیگری متأثر از «هزینه ساخت» و «حجم عرضه واحدهای جدید» خواهد بود. بدون مهار بهای مصالح ساختمانی و بازگرداندن مشوق‌های سرمایه‌گذاری برای سازندگان خرد، افت قیمت‌ها دور از انتظار بوده و فشار تورمی با شیبی آرام در این بخش پایدار خواهد ماند.
